破解年末多城土地频频“流拍”之谜
文/克而瑞研究中心 杨科伟 董妍
临近年底，土地市场一面“地王”不断，那厢又接连“流拍”，且有越演越烈的趋势。根据CRIC数据整理，12月1日-13日，12月地块流拍总建筑面积为304万㎡，其中近七成集中在二线城市，而又以成都“流拍”最严重，12月已流拍14幅地块，建筑面积超过131万㎡，此外，青岛、郑州等城市也相继有“流拍”地块出现。
“流拍”在整体市场升温、房企不差钱的情况下发生
首先，11月土地投资额又创新高，土地市场持续升温趋势不变。2015年11月，全国300城市经营性用地成交金额达到年内最高值，为1900亿元，环比上涨52%，同比上涨23%。成交均价更是达到4410元/平方米，达到历史峰值，同、环比均上涨2成以上。整体来看，2015年6月以来土地市场自始终维持较高的投资热度。
其次，房企自有资金充沛且融资成本低，资金面宽松为房企投资增加便利。
从市场角度看，房企出货积极，到位资金非常充足。统计局数据，2015年前11月商品房销售额74522亿元，增长15.6%，增速提高0.7个百分点。与之直接相关的，房企的到位资金非常充足。1-11月份，房地产开发企业到位资金112563亿元，同比增长2.2%，增速比1-10月份提高0.9个百分点。相对的，房地产开发投资持续回落。前11月全国房地产开发投资87702亿元，增速比1-10月份回落0.7个百分点。到位资金增速上涨，与开发投资增速回落的明显对比，可以看出，房企持有大量现金，且投资非常谨慎。
从融资角度来看，国内货币政策宽松，融资成本低。根据108家房企融资情况统计情况来看，11月融资金额2545.5亿元，是10月融资额的2倍。同时房企融资成本也在走低，11月企业融资中债券利率普遍在3.0-4.5%之间，相较于10月利率3.9%-7.4%之间有了很大幅度的降低。融资成本的走低，利于房企运用杠杆，抢占土地资源。
市场预期、供地结构和地块“缺陷”造成“流拍”频发
首先，市场原因：销售面积增速连续下降，前景预期欠佳提示下，房企投资初显谨慎。
以成都为例，作为2015年房企重点投资城市，流拍现象却最严重。仅从供求比和成都的投资热度来看，土地流拍并不合理。我们看到，11月成都供求比只有0.4，消化周期仅10.7个月，仅从这个指标来看，当前市场表现还不错，土地流拍并不合理。但成都近两月土地流拍频繁，我们认为，这与成都市场近两年需求动力不足有直接相关。选取南京、武汉两个城市与之对比，成都在2013年有22%的需求增速之后，便增速下滑。相反的，南京、武汉同样作为房企的重点投资城市，2015年需求强劲。特别是武汉，连续4年保持较好的增速。成都连续下降的销售增速，楼市需求动力不足，影响房企对楼市预期，是土地流拍的重要原因。
其次，供地结构问题：部分城市商办供求失衡，商办性质土地受冷。
根据12月已经流拍的地块，二线城市全部为商办地块，考虑到二线城市商办供求失衡的现状，部分地块因是商办地块属性，也导致其无人问津，如郑州、沈阳、济南等地区。值得注意的是，成都内环内，位置较好的地块，因是商办属性，最终也流拍，可见二线城市商业发展确实存在瓶颈。
再次，地块本身：一线限制条件苛刻，二、三线城市主要考虑地块性价比。
1）深圳这类一线城市流拍，多是因为土地购买限制产业准入范畴，房企望而兴叹。如12月宝安中心区地块，8日深圳宝安中心区出让的三幅商业用地，政府均严格限制产业准入范畴。要求该三宗商业用地准入产业类别为互联网产业、物流与商贸流通业和家具制造业。同时，地块还有至少20年内不得转让的要求。
2）青岛这类二线城市，因区位过于偏远，虽地价便宜，但开发前景并不理想。12月10日，青岛流拍的三幅地块起拍楼板价仅有600多元，周边住宅成交均价为4000元/㎡ 左右，按照底价成交计算，在销售情况较好的情况下，房企盈利空间相当充足。即便如此，这三幅地块仍然流拍，与其过于偏远的区位有直接关系，这三幅地块位于青岛的平度市较为偏远的位置，市场需求并不旺盛。
去库存与城市分化背景叠加，流拍现象将成为常态
我们认为，一线城市土地市场会持续升温，截止日前，一线城市还有33幅地块尚未竞拍，其中包括22幅宅地，接下来的土地竞拍盛况，竞争必定会更加激烈。二线城市因市场环境的变化，房企在各城市土地投资重心也会有所变化，流拍现象将并不止于此。特别是，合肥、厦门这类2015年投资热门城市，在需求持续性不足的情况下，未来土地市场投资难免陷入低潮。
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